不動産担保ローン、いくらまで借りられる？あなたの疑問に専門家がお答えします
「所有している不動産を担保に、事業資金やリフォーム費用を借りたい」
「でも、一体いくらまで借りられるのだろう？」
不動産担保ローンの利用を検討している方の多くが、このような疑問をお持ちではないでしょうか。大切な資産である不動産だからこそ、借入可能額は最も気になるポイントの一つですよね。
当社は、不動産担保ローンを専門に取り扱う会社です。
これまで、事業資金の調達や不動産の有効活用など、様々なお客様のお悩みに寄り添ってまいりました。
この記事では、不動産担保ローンの借入限度額がどのように決まるのか、そして、より有利な条件で借り入れするためのコツについて、専門家の視点から分かりやすく解説していきます。最後までお読みいただければ、ご自身の不動産でいくらまで借りられるのか、具体的なイメージが掴めるはずです。
不動産担保ローンの借入限度額は「担保評価額」と「掛目」で決まる
早速ですが、不動産担保ローンの借入限度額が決まる仕組みについてご説明します。結論から言うと、借入限度額は以下の2つの要素によって決まります。
- 担保評価額：担保にする不動産の価値
- 掛目（かけめ）：担保評価額に対する借入割合
計算式で表すと、以下のようになります。
借入限度額 ＝ 担保評価額 × 掛目（LTV）
例えば、担保評価額が3,000万円の不動産で、掛目が70%だった場合、借入限度額は2,100万円となります。
では、それぞれの要素について、もう少し詳しく見ていきましょう。
担保評価額とは？
担保評価額とは、その名の通り、担保となる不動産の価値を金額で示したものです。金融機関は、融資した資金が返済されなかった場合に備えて、不動産を売却して資金を回収します。そのため、その不動産が「いくらで売れるのか」という点が、融資額を決定する上で非常に重要な指標となるのです。
担保評価額の算出方法は金融機関によって異なりますが、主に以下のような点が考慮されます。
- 土地の評価額（路線価、公示価格など）
- 建物の評価額（築年数、構造、延床面積など）
- 周辺の取引事例
- 将来的な価値（再開発の予定など）
当社では、経験豊富なスタッフがお客様の不動産を丁寧に調査し、市場の動向も踏まえながら、適正な評価額を算出しています。
掛目（LTV）とは？
掛目（LTV：Loan to Value）とは、担保評価額に対して何割まで融資できるかを示す割合のことです。「融資率」とも呼ばれます。
不動産の価格は常に変動しており、将来的に価値が下落する可能性もゼロではありません。そのため、金融機関は担保評価額の100%を融資するのではなく、一定の割合を差し引いた金額を融資限度額として設定します。この割合が「掛目」です。
掛目の水準は金融機関やローンの種類によって異なりますが、一般的には50%～70%程度が相場と言われています。例えば、担保評価額が3,000万円の不動産でも、掛目が50%であれば借入限度額は1,500万円、70%であれば2,100万円と、大きな差が生まれます。
ココがポイント
不動産担保ローンでいくらまで借りられるかは、「担保評価額」と「掛目」という2つの要素が大きく関わってきます。特に、金融機関によって判断が分かれやすい「掛目」が、借入可能額を左右する重要なポイントとなります。
少しでも有利な条件で借りたい！担保評価額を上げるための3つのポイント
「できるだけ多くの資金を借りたい」とお考えなら、担保評価額を少しでも高く評価してもらうことが重要です。ここでは、担保評価額をアップさせるための3つのポイントをご紹介します。
- 物件の維持管理を徹底する
- リフォームで物件の価値を高める
- 複数の不動産を担保に入れる（共同担保）
1. 物件の維持管理を徹底する
当たり前のことのように思われるかもしれませんが、物件の維持管理状態は評価額に大きく影響します。外壁のひび割れや雨漏りなど、修繕が必要な箇所があると、その分評価額が下がってしまう可能性があります。
日頃からこまめに清掃やメンテナンスを行い、建物の状態を良好に保つことが、評価額の維持・向上につながります。
2. リフォームで物件の価値を高める
築年数が古い物件でも、リフォームによって価値を高めることができます。特に、キッチンやバスルームなどの水回りの設備を最新のものに交換したり、耐震補強工事を行ったりすることは、評価額アップに効果的です。
ただし、リフォーム費用が評価額の上昇分を上回ってしまうケースもあるため、事前に専門家へ相談することをおすすめします。
3. 複数の不動産を担保に入れる（共同担保）
もし、ご自身やご家族が複数の不動産を所有している場合は、それらをまとめて担保に入れる「共同担保」という方法も有効です。担保の数が増えることで、金融機関側のリスクが低減されるため、より高額な融資を受けられる可能性が高まります。
土地と建物をセットで担保に入れる、あるいは、自宅と収益物件を合わせて担保に入れるなど、様々なケースが考えられます。当社では、お客様の状況に合わせて最適なプランをご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。
「こんなケースでも大丈夫？」当社にご相談ください
当社は、不動産担保ローンを専門に取り扱う金融機関として、お客様一人ひとりのご事情に合わせた柔軟な審査を心がけています。
「事業計画が特殊で、なかなか理解してもらえない」
「税金を滞納しているんだけど、相談できるかな…」
このようなお悩みをお持ちの方も、決して諦めないでください。当社には、これまでに様々なお客様の資金調達をお手伝いしてきた実績があります。
例えば、以下のようなケースでも融資可能な場合があります。
- 他の金融機関で融資を断られた方
- 税金や社会保険料の滞納がある方
- 赤字決算や債務超過の法人様
- ご高齢の方、年金受給者の方
- 借地権や底地、共有持分のみの不動産
お客様の状況を丁寧にお伺いし、不動産の価値を最大限に評価することで、ご希望に沿った融資を実現できるよう尽力いたします。
もっと詳しく
「自分の不動産だと、いくらくらい借りられるんだろう？」
「そもそも、融資を受けられる可能性があるのか知りたい」
そんな方は、まずは当社の簡単無記名診断をお試しください。お名前やご住所などの個人情報は一切不要です。簡単な情報を入力するだけで、融資可能額の目安をすぐにご確認いただけます。
もちろん、診断結果はあくまでも目安です。より詳しい情報をご希望の場合は、専門のスタッフが丁寧にご説明いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
今回は、「不動産担保ローンでいくらまで借りられるのか」というテーマについて解説しました。
借入限度額は、「担保評価額」と「掛目」によって決まります。少しでも有利な条件で借り入れするためには、物件の維持管理を徹底し、必要に応じてリフォームを行うなど、不動産の価値を高める工夫が大切です。
不動産担保ローンは、まとまった資金を調達するための有効な手段ですが、金利や返済期間など、考慮すべき点も少なくありません。ご自身の状況に合った最適なプランを選ぶためには、信頼できる専門家に相談することが不可欠です。
当社では、不動産担保ローンに関するあらゆるご相談を承っております。お客様の夢や目標を実現するため、スタッフ一同、全力でサポートさせていただきます。
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